宮崎のFP（ファイナンシャルプランナー）・マンション管理士事務所
家計のホームアドバイザー
管理組合のためのマンション管理コンサルタント
サイタ FP・マンション管理士事務所
時間的劣化による性能や機能の低下を避けるため、建物の調査・診断を行い劣化や損耗の状態を確認し、劣化や損耗の程度を予測し、修繕内容や時期を決めるなどの予防的処置が必要です。
建物の劣化
１．物理的劣化
雨水や空気中の炭酸ガスなどの科学的要因や継続使用による滅耗などの物理的要因により、材料・機器の劣化が始まります。このため、各劣化状況に応じて適切な修繕が必要です。なお、劣化が全面に至ると大規模な修繕を実施しなければなりません。
鉄筋コンクリートの主な劣化現象には以下のものがあります。
①錆汚れ
腐食した鉄筋の錆がひび割れ部分から流出し、仕上げ材又はコンクリートの表面に付着したもの
②ポップアウト
コンクリート内部の部分的な膨張圧によって、コンクリート表面の小部分が円錐形のくぼみ状に破壊さ
れたもの
③エフロレッセンス
コンクリートの表面にセメント中の石灰等が水に溶けてしみだし、空気中の炭酸ガスと結合して白色の
物質が生じたもの
２．機能的劣化
建築技術の向上や法的規制の変化により、建築時よりすぐれた性能やコンパクトな設備機器・材料が開
発され、相対的な評価としてその機器が劣化（陳腐化）する場合があります。
３．社会的劣化
社会的要求水準・要求内容が変化することにより劣化する場合があります。
高経年マンションの陳腐化の例
資料：「マンション再生マニュアル」
| 住居の居住性能 | |
| 住戸面積の狭隘化 | 住居面積が狭い、住居面積が画一的で多様な規模の住戸がない、住戸内に洗濯機置場がない 等 |
| 断熱性能の低下 | 結露がよく発生する、省エネ仕様になっていない 等 |
| 設備の旧式化・陳腐化 | 材料・機器の性能が老朽化・旧式化している、給排水システムが旧式化している、電気容量が不足している 等 |
| 建物共用部分の性能 | |
| バリアフリーでない | 段差がある、手すりがない、エレベーターがない 等 |
| 防犯性能が低い | オートロックでない、見通しが確保されていない、照明が薄暗い又は不足している、防犯カメラが設置されていないなど、防犯に対する配慮がなされていない 等 |
| エントランスの陳腐化 | 内装仕上げ材、照明器具、集合郵便受け・掲示板等の金物類の性能、デザイン等のエントランスホールの雰囲気が陳腐化している 等 |
| 共用スペースの機能の陳腐化 | 管理事務所、宅配ロッカー・トランクルーム、共用倉庫、ラウンジ、プレイルーム、 宿泊室等の機能がない 等 |
| 外観イメージの陳腐化 | 仕上げ材、デザイン等の外観の雰囲気が陳腐化している 等 |
| 敷地内の性能 | |
| バリアフリーでない | 段差がある、手すりがない 等 |
| 敷地内のイメージの陳腐化 | 車道・歩道・広場等の舗装材料のデザイン・性能、屋外灯や外構工作物等のデザインが陳腐化している、緑化環境が整備されていない 等 |
| 付属・共用設備等が整備されていない | 集会場の機能が十分でいない、駐車場・駐輪場・バイク置場等が不足している 等 |
《参考文献》 「マンション管理の実務」 不動産総合研究会