宮崎のFP（ファイナンシャルプランナー）・マンション管理士事務所
家計のホームアドバイザー
管理組合のためのマンション管理コンサルタント
サイタ FP・マンション管理士事務所
長期修繕計画案の作成
建物を長期にわたって良好に維持・管理していくためには、一定の年数の経過ごとに計画的に修繕を行っていくことが必要であり、あらかじめ長期修繕計画を定め、区分所有者間で合意しておくことは、円滑な修繕実施のために重要です。標準管理規約では、管理組合の業務として「長期修繕計画の作成又は変更に関する業務」を掲げ、コメント等でその内容等を詳しく説明しています。
長期修繕計画の内容として、次のようなものが最低限必要とされています。
①計画期間が２５年程度以上であること。なお、新築時においては、計画期間を３０年程度にすると、修
繕のために必要な工事をほぼ網羅できる。
②計画修繕の対象となる工事として外壁補修、屋上防水、給排水管取替え、窓及び玄関扉等の開口部
の改良等が掲げられ、各部位ごとに修繕周期、工事金額等が定められているものであること。
③全体の工事金額が定められたものであること。また、長期修繕計画の内容については定期的（５年程
度）な見直しが必要である。
長期修繕計画の作成又は変更及び修繕工事の実施の前提として、劣化診断を管理組合として併せて
行う必要があり、その経費の充当については、管理費又は修繕積立金のどちらからでもできるが、修
繕工事の前提としての劣化診断の経費の充当は、原則として修繕積立金から取り崩す。
長期修繕計画作成上の留意事項（参考） ＊資料：（社）高層住宅管理業協会
１．長期修繕計画案の作成方法
（１）修繕部位ごとの修繕仕様、修繕周期を設定する。
（２）設計図書（できるだけ竣工図面）並びに必要箇所の実測によって修繕部位ごとの数量を積算する。
（３）積算した数量に標準単価を乗じ、必要と予測される工事費用を求め、該当する修繕必要年次の位
置に記入する。
（４）各修繕部位ごとの合計金額が計画期間中に必要と予測される総費用になる。
（５）総費用を基に、必要と考えられる修繕積立金の額を算出する。
２．長期修繕計画案に関する留意点
（１）修繕費用の算出に当って物価上昇率を何パーセントとするかは、管理組合と協議するなどして決め
る。
（２）長期修繕計画表は、定期（３年程度）に見直す必要がある。その場合には、建物・設備の状況を把
握するための調査診断を実施する。
３．長期修繕計画案を作成して、管理組合に提示する場合に、同案の利用方法について明記して
おくべき留意事項
（１）長期修繕計画案は、竣工時とほぼ同等水準の機能、外観を保つために定期的に実施する必要の
ある大規模修繕の実施時期及び工事費用の額を予測し、それによって必要と考えられる修繕積立
金の額を算出するためのものであること。
（２）修繕周期は社会的に確立されたものはない。管理業者としてはその長年の管理実績により算出し
たものであること。
（３）施工、環境、使用状況等による修繕周期の変動は見込んでいないこと。実際の実施時期について
は建物・設備の調査診断等による見極めが必要なこと。
（４）数量は図面及び一部実測による概算なので、見積りの場合の数量として使う場合は、詳細な積算
が必要なこと。
（５）工事費用は、長期修繕計画案を作成したときの実勢単価によって算出したものであること。したが
って、見積りあるいは工事実施時には、物価上昇、材料、仕様等によって変動するものであること。
（６）不可測の工事、実施時期の繰上げ、大幅な改良等には、一時負担金等で対応する必要が生ずる
場合もあること。
（７）長期修繕計画案で設定した最長修繕年次以降については、既出の修繕事項に加え、設備類の修
繕周期年数等により新たな修繕項目が発生することが考えられること。したがって、将来的にも余
裕のある資金計画が望まれること。
（８）建物の小修繕、設備の部品交換、オーバーホール等は、日常的に発生する修繕項目として管理費
会計で手当てする必要があること。