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宮崎のFP（ファイナンシャルプランナー）・マンション管理士事務所
家計のホームアドバイザー
管理組合のためのマンション管理コンサルタント

サイタ　FP・マンション管理士事務所

DCF法

DCF法とは
DCF法とは、ディスカウント・キャッシュフロー法（Discounted　Cash　Flow）の略称で、投資用不動産などの価格を算定する方法であり、不動産鑑定評価でも収益を求める場合の収益還元法の１つの手法として位置付けられています。
DCF法では、対象不動産から毎年発生するキャッシュフローを、それぞれ現在価値に割引（Discount)、それらを合計することでその不動産の価格を算出します。

現在価値に割引く
お金は時間的な価値があり、同じ額でもその受け取る時期によって価値が違う、という考え方に基づき、将来受け取るキャッシュフローを今現在受け取った場合の価値に直すことを「割引く」といいます。
例えば、現在の１００万円を１年間１％の金利で運用したら１年後には１０１万円になっています。逆にいうと１年後に１００万円をもらうということは現在９９万円をもらうのと同じ価値であるといえます。
（９９万円＋９９万円×１％（金利）≒１００万円）
このように１年後にもらう１００万円を、今もらった場合の価値（＝現在価値）である９９万円に置き換えるのが「割引」です。

DCF法の計算方法

各年のキャッシュフローを現在価値に割引いたものを、すべて合計して価格を求めるがDCF法です。
計算例として以下のような不動産の価格を、DCF法によって計算してみます。

《参考文献》　「図解　不動産証券化のすべて」（三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティング部）